מימון לתמ"א 38: כל האפשרויות העומדות לרשותכם

מימון לתמ"א 38: כל האפשרויות העומדות לרשותכם

נוף הערים הוותיקות בישראל עובר בשנים האחרונות שינוי משמעותי. בניינים שנבנו לפני עשרות שנים, רבים מהם אינם עומדים עוד בסטנדרטים העדכניים של בטיחות (בפרט בפני רעידות אדמה) ואיכות חיים, זוכים לחיים חדשים תחת כנפיה של תמ"א 38. תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה הפכה לא רק לכלי חיוני להגברת הבטיחות הלאומית, אלא גם למנוע משמעותי להתחדשות עירונית, המוסיף קומות ויחידות דיור חדשות (במסלול תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה) או משפץ, מחזק, ומוסיף מרכיבים לבניין הקיים (במסלול תמ"א 38/1 - חיזוק ותוספת). התוצאה לרוב היא בניין בטוח יותר, אסתטי יותר, מודרני יותר, ובעל ערך נדל"ני גבוה יותר, לרווחת הדיירים והעיר כולה.

אולם, בין החזון האדריכלי והפוטנציאל הנדל"ני לבין המציאות של פרויקט בנייה, ניצב אתגר משמעותי ולעיתים קרובות קריטי: מימון הפרויקט. פרויקטי תמ"א 38, גם כאלו המערבים יזמים, כרוכים בעלויות גבוהות – תכנון, היתרים, שכר טרחת אנשי מקצוע, עלויות בנייה בפועל, ולעיתים גם עלויות מגורים חלופיים. ללא מקורות מימון מתאימים ויעילים, פרויקטים רבים פשוט אינם יוצאים לדרך. הבנת מפת אפשרויות המימון העומדות לרשותם היא קריטית הן עבור בעלי הדירות המעוניינים לשפר את נכסם והן עבור יזמים המזהים את הפוטנציאל העסקי בתחום ההתחדשות העירונית.

מאמר זה נועד לסקור את המנועים הפיננסיים המניעים פרויקטי תמ"א 38. נבחן את האפשרויות המרכזיות העומדות לרשות בעלי הדירות והיזמים לגיוס ההון הנדרש, נפרט את היתרונות והחסרונות של כל מודל, ונדון בשיקולים המרכזיים לבחירת נתיב המימון המתאים ביותר להגשמת חלום ההתחדשות העירונית.

מעבר לחסכונות: הנוף הפיננסי הייחודי של תמ"א 38

העלויות הכרוכות בפרויקטי תמ"א 38 יכולות להיות גבוהות מאוד ולהגיע לסכומים הנאמדים במיליוני שקלים ואף יותר, בהתאם להיקף הפרויקט ומסלולו. עלויות אלו כוללות:

• עלויות תכנון והיתרים: שכר טרחת אדריכלים, מהנדסים (קונסטרוקטור, יועצי קרקע ועוד), שכר טרחת עורכי דין המייצגים את הדיירים, עלויות הכנת תוכניות והגשתן לרשויות, ואגרות בנייה והיטלים שונים.
• עלויות בנייה בפועל: עלויות חומרי גלם, שכר קבלן מבצע, שכר עבודה.
• עלויות נלוות: עלויות פיקוח הנדסי, עלויות ביטוח, עלויות גידור והגנה, עלויות חיבור לתשתיות (חשמל, מים, ביוב), ובעיקר – עלויות המימון עצמו (ריביות, עמלות).
• עלויות נוספות (לפעמים): עלויות שכירות לדיור חלופי לדיירים בתקופת הבנייה (במסלול הריסה ובנייה), עלויות פינוי דיירים או עסקים.

גיוס סכומים כאלה אינו אפשרי לרוב בעלי הדירות מכיסם הפרטי, וגם עבור יזמים, נדרש לרוב מינוף פיננסי משמעותי. כאן נכנסת לתמונה סקירת אפשרויות המימון הייעודיות לפרויקטי תמ"א 38, המותאמות לטבעם המורכב והארוך טווח של פרויקטים אלו.

מפת האפשרויות: נתיבים שונים לגיוס מימון לפרויקט תמ"א 38

קיימות מספר דרכים מרכזיות לגיוס מימון לפרויקט תמ"א 38, כל אחת עם מאפיינים, יתרונות וחסרונות משלה:

1. מימון עצמי (של בעלי הדירות): כיצד? במודל זה, בעלי הדירות בבניין מחליטים לממן את כל עלויות הפרויקט מכיסם הפרטי, ללא מעורבות יזם (או עם יזם שכיר בלבד לביצוע). הם לוקחים על עצמם את ניהול הפרויקט, שכירת אנשי מקצוע (אדריכל, מהנדס, עורך דין, קבלן). יתרונות: שליטה מלאה של הדיירים על הפרויקט, האפשרות להתאים אותו בדיוק לצרכיהם, וליהנות מכל השבחת הנכס (עליית ערך הדירות) ומכל יחידות הדיור החדשות שניתן להוסיף לבניין (במסלול תוספת). חסרונות: דורש יכולת פיננסית גבוהה מאוד מכל בעלי הדירות (לא ריאלי לרוב הבניינים), נשיאה בכל הסיכונים הפיננסיים והביצועיים על ידי הדיירים (חריגות תקציב, עיכובים, כשלים בביצוע), ומורכבות רבה בניהול הפרויקט בפועל ובקבלת החלטות משותפות בין דיירים רבים. מודל זה רלוונטי רק לקבוצה קטנה ובעלת יכולת פיננסית גבוהה מאוד.

2. מימון בנקאי: כיצד? בנקים למשכנתאות ולמסחר מציעים מסלולי מימון ייעודיים לפרויקטי תמ"א 38. המימון יכול להינתן בצורת הלוואה לוועד הבית/נציגות הדיירים (במסלול חיזוק), או בצורת ליווי פיננסי ליזם המבצע את הפרויקט (במסלולי חיזוק והריסה/בנייה). הליווי הפיננסי ליזם הוא הנפוץ יותר וניתן לרוב על בסיס שווי הפרויקט והכנסות צפויות ממכירת יחידות דיור חדשות. יתרונות: ריביות לרוב נחשבות נמוכות יחסית (במיוחד בהשוואה לחלופות חוץ בנקאיות), תנאי פירעון ארוכי טווח (בהלוואות לדיירים), ובמימון יזם - ביטחון מסוים לדיירים בכך שהבנק המלווה מפקח על התנהלות היזם ועמידה באבני דרך. נגישות גבוהה יחסית לפתרון מוכר. חסרונות: תהליך קבלת האישור יכול להיות ארוך, בירוקרטי ומסורבל, הבנקים לרוב דורשים בטחונות משמעותיים (שעבוד זכויות בנייה, שעבוד דירות קיימות, ערבויות אישיות), וקריטריוני ההענקה נוקשים (בחינת יכולת החזר אישית, דירוג אשראי). בנוסף, במקרה של ליווי יזם, הדיירים עלולים להיות מושפעים מעיכובים הקשורים לעמידה של היזם בתנאי הבנק.

3. מימון חוץ בנקאי: כיצד? בשנים האחרונות התפתח שוק רחב של גופים חוץ בנקאיים המציעים מימון לפרויקטי תמ"א 38. אלו כוללים קרנות אשראי, חברות מימון פרטיות, וגופים מוסדיים (כמו חברות ביטוח או בתי השקעות). מימון זה יכול להינתן לדיירים ישירות או ליזמים, לרוב בצורת הלוואה קצרת או בינונית טווח. יתרונות: גמישות גבוהה יותר בהתאמת תנאי ההלוואה לצרכי הפרויקט והלווים (פחות התמקדות בקריטריוני אשראי אישיים, יותר התמקדות בכדאיות הפרויקט והבטחונות), מהירות תגובה ואישור גבוהה יותר בהשוואה לבנקים, ויצירתיות בפתרונות מימון מורכבים או כאלו שמטרתם "לגשר" על פערים זמניים בתזרים המזומנים. לעיתים מהווה פתרון עבור פרויקטים שנדחו על ידי בנקים. חסרונות: הריביות על הלוואות חוץ בנקאיות לרוב גבוהות יותר מאשר במימון בנקאי, ודורשות בחינה מדוקדקת של עלויות המימון הכוללות.

4. קבוצת רכישה (של בעלי הדירות): כיצד? מודל ארגוני-פיננסי שבו בעלי הדירות מתאגדים לישות משפטית אחת (למשל, עמותה או חברה), ושוכרים בעצמם את אנשי המקצוע ואת הקבלן לביצוע הפרויקט. המימון במודל זה מגיע לרוב מ"הון עצמי" של חברי הקבוצה (השקעה ראשונית) ומגיוס אשראי חיצוני (בנקאי או חוץ בנקאי) על שם הקבוצה, הנתמך בנכסי הקבוצה (הבניין, יחידות דיור חדשות). יתרונות: שליטה מלאה של הדיירים על התהליך, פוטנציאל לחיסכון בעלויות (אין רווח יזמי לגוף חיצוני), ויכולת להתאים את הפרויקט באופן מקסימלי לצרכי הדיירים. הרווחים מהפרויקט נשארים בקבוצה. חסרונות: מורכבות ארגונית ומשפטית רבה בהקמת הקבוצה וניהולה השוטף, דורש רמה גבוהה של שיתוף פעולה, אמון ותיאום בין חברי הקבוצה, נשיאה משותפת בסיכונים הפיננסיים והביצועיים של הפרויקט על ידי חברי הקבוצה, ודורש לרוב יכולת פיננסית ראשונית (הון עצמי) מצד כל החברים. זהו מודל הדורש מחויבות ומעורבות גבוהה.

5. מימון על ידי היזם (המודל הנפוץ): כיצד? זהו המודל הנפוץ ביותר כיום, במיוחד בפרויקטי הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) וחיזוק עם תוספות משמעותיות. היזם המוביל את הפרויקט מתקשר ישירות עם בעלי הדירות (באמצעות הסכם תמ"א), ונוטל על עצמו את האחריות לגיוס המימון הנדרש לפרויקט (לרוב באמצעות ליווי בנקאי הנתמך בהכנסות עתידיות ממכירת יחידות דיור חדשות שהוא בונה). בתמורה, היזם מקבל את הזכות לבנות ולמכור יחידות דיור חדשות בפרויקט (דירות גג, דירות ביניים, דירות קרקע). יתרונות: לרוב, בעלי הדירות אינם נדרשים להשקיע כסף מכיסם (למעט אולי השקעה ראשונית מינימלית עבור שכר טרחת עורך דין מטעמם), היזם נושא בסיכונים הפיננסיים והביצועיים של הפרויקט, והוא מנהל את התהליך מול אנשי המקצוע והקבלן. פשוט יחסית עבור בעלי הדירות. חסרונות: בעלי הדירות מוותרים על חלק מהשבחת הנכס (היזם מקבל את יחידות הדיור החדשות או חלק מהרווחים), נדרשת בדיקת נאותות יסודית של היזם ויכולותיו הפיננסיות, ויש לוודא שההסכם בין הדיירים ליזם מגן באופן מלא על זכויות הדיירים (בטחונות, לוחות זמנים, מפרט הבנייה). הדיירים תלויים בהצלחת היזם בגיוס המימון ועמידה בהתחייבויותיו.

מעבר למודל: שיקולים אסטרטגיים והחשיבות של ייעוץ מקצועי

בחירת מודל המימון המתאים היא החלטה אסטרטגית בעלת השפעה מכרעת על סיכויי הצלחת הפרויקט, רמת הסיכון של הדיירים או היזמים, וחלוקת ההשבחה. לעיתים קרובות, מודלים אלו אינם בלעדיים וניתן לשלב ביניהם (למשל, קבוצת רכישה המגייסת מימון בנקאי או חוץ בנקאי).

בבחירת מסלול מימון, יש לשקול:

• סוג הפרויקט: האם זה חיזוק קל (תמ"א 38/1) או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2)? היקף התוספות האפשריות? סוג הפרויקט ישפיע על הכדאיות הכלכלית ועל מודל המימון המתאים (למשל, מסלול יזם נפוץ יותר בהריסה/בנייה).
• יכולת פיננסית ורצון הדיירים/יזמים לקחת סיכון: האם לדיירים יש יכולת פיננסית להשקיע? האם הם מעוניינים לקחת על עצמם סיכונים וניהול? או שהם מעדיפים שהיזם ייקח את האחריות הפיננסית?
• תנאי השוק: זמינות אשראי בנקאי וחוץ בנקאי, ריביות, וביקוש לדירות חדשות באזור הפרויקט.
• בטחונות נדרשים: מהם הבטחונות שכל מודל מימון דורש, והאם הדיירים/יזמים יכולים לעמוד בהם?

נוכח המורכבות המשפטית, התכנונית והפיננסית של פרויקטי תמ"א 38, החשיבות של קבלת ייעוץ מקצועי היא עליונה וקריטית. בעלי דירות צריכים להיות מלווים על ידי עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ועל ידי יועץ פיננסי או כלכלן שיסייע בהבנת ההיבטים הכלכליים של ההסכם ושל מודל המימון המוצע. יזמים צריכים להיות מלווים על ידי מומחי מימון שיסייעו בגיוס ההון בתנאים האופטימליים ובבניית המבנה הפיננסי הנכון לפרויקט.

לסיכום: מימון כתנאי הכרחי להגשמת חזון ההתחדשות העירונית

פרויקטי תמ"א 38 הם הזדמנות אדירה לשדרג את איכות החיים והבטיחות של אלפי משפחות, ולהוסיף היצע דיור נחוץ. אולם, הם גם כרוכים באתגרים פיננסיים משמעותיים. הבנת מגוון אפשרויות המימון – מימון עצמי, בנקאי, חוץ בנקאי, מודל קבוצת הרכישה, ומודל מימון יזם – היא הצעד הראשון והקריטי בדרך להגשמת הפרויקט.

לכל מודל יתרונות וחסרונות משלו, והבחירה הנכונה תלויה בנסיבות הספציפיות של הבניין, הדיירים, וסוג הפרויקט המתוכנן. קבלת ייעוץ מקצועי, ביצוע בדיקת נאותות יסודית של כל הגורמים המעורבים (יזמים, גופים מממנים), ובחירה במודל המימון המתאים ביותר תוך הבנה מלאה של ההתחייבויות והסיכונים – אלו המפתחות להבטחת האיתנות הפיננסית של הפרויקט. רק עם מבנה מימון איתן ומותאם, יוכל חזון ההתחדשות העירונית לקרום עור וגידים, והבניין הישן להפוך לבית בטוח, מודרני ומשופר.